屋上防水の劣化症状と原因｜放置リスク・修繕方法を徹底解説
更新日 : 2025年10月03日
更新日 : 2025年10月03日
ビルやマンション、戸建て住宅の屋上に施工されている「防水工事」は、建物を雨水から守る重要な役割を担っています。
しかし、どんな防水層も時間の経過とともに少しずつ劣化が進みます。
屋上防水が劣化すると雨漏りや建物内部の腐食につながるため、早めの点検と修繕が欠かせません。
本記事では、屋上防水の劣化症状や原因、放置した場合のリスク、さらに修繕方法についてわかりやすく解説します。
屋上防水の劣化症状
屋上防水は普段目にする機会が少ないため、劣化のサインを見逃しがちです。
代表的な症状を知っておくことで早期発見につながります。
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ひび割れ：表面に細かいクラックが入り、そこから雨水が浸入する。
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膨れ（ふくれ）：防水層の内部に水や空気が入り込み、ブクッと盛り上がる。
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剥がれ：シート防水や塗膜防水の一部が浮いてきて下地が露出する。
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色あせやチョーキング：紫外線により表面が粉を吹いたように白くなる。
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排水不良や水たまり：勾配の不具合や劣化によって水はけが悪くなる。
これらの症状が出ている場合は、すでに防水機能が低下している可能性が高いため注意が必要です。
劣化の原因
屋上防水が劣化する主な原因は以下の通りです。
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経年劣化：一般的に防水層の寿命は10～15年。時間とともに柔軟性が失われ、硬化やひび割れが発生します。
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紫外線や風雨の影響：屋上は常に直射日光や雨風にさらされるため、劣化の進行が早い部位です。
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施工不良：下地処理や防水材の施工が不十分だと、短期間で剥がれや膨れが生じることがあります。
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排水不良：ドレン（排水口）の詰まりによって水たまりが発生し、防水層に負担がかかる。
劣化を放置した場合のリスク
屋上防水の劣化をそのままにすると、建物全体に深刻な被害を及ぼします。
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雨漏りの発生：小さなひび割れから水が浸入し、室内にシミやカビを発生させる。
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構造部の腐食：鉄骨や鉄筋が錆び、建物の耐久性を低下させる。
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修繕費の高騰：部分補修で済む段階を逃すと、大規模な防水工事や内部改修が必要になる。
特に鉄筋コンクリート造の建物では、コンクリート内部の鉄筋が錆びる「爆裂現象」につながることもあり、資産価値を大きく損ないます。
メンテナンス方法
劣化の程度に応じて、以下のような修繕方法が選ばれます。
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トップコートの再塗装
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表面保護層を塗り直して紫外線から防水層を守る方法。
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軽度の劣化に対応可能。
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部分補修（ひび割れ・膨れ補修）
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劣化箇所のみをシーリングやパッチで補修。
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防水層の再施工（ウレタン・シート・FRP防水など）
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既存防水の上から新しい防水層を施工する「かぶせ工法」や、全面撤去してやり直す方法。
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まとめ
屋上防水は建物を長持ちさせるための最前線にある重要な部位です。
劣化症状（ひび割れ・膨れ・剥がれなど）が見られたら、放置せず早めに専門業者へ点検を依頼することが大切です。
劣化を軽度の段階で補修すれば費用を抑えられますが、重度の劣化になると大規模工事が避けられません。
建物を雨漏りから守り、資産価値を維持するためにも、定期的なメンテナンスを心がけましょう。
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