直せない雨漏りはない！ 3階建てビルの雨漏り補修工事の様子と費用をご紹介！
しかし「言うは易く行うは難し」、言葉にするだけなら簡単です。調べればどんな情報でも手に入る時代ですし、果たしてその会社が本当に正しい工事を行うかもわからなくなり余計に不安を感じていらっしゃる方もいるかと思います。
そこで今回は私たち街の屋根やさんがどのような考えを持ち雨漏りを解決しているのか、実際に弊社が購入したビルの雨漏り補修工事の様子を余すことなくご紹介したいと思います。ビル屋上からの雨漏り補修にかかった費用や近年雨漏りの原因特定で注目を浴びている「赤外線カメラ」についてのご紹介もしておりますので、ビルにかかわらず戸建て住宅の雨漏り補修・メンテナンスを行う際の参考にしていただければ幸いです。
私たち街の屋根やさんを運営している株式会社シェアテックは設立後10年間、千葉県袖ケ浦市に本社を置き営業してきました。ありがたいことに年々スタッフも増え手狭になってきたことをきっかけに移転することにいたしました。
そこで調べていたところ、立地が良いにも関わらず全く買い手がつかない3階建てのビルを発見しました。
木更津の花火大会も富士山も綺麗に見えるし…
聞くところによると雨漏りをしていると。その程度であれば雨漏りを直せばいいだけではないか、そう思いますよね？ 当時のオーナーも業者に依頼しビルの雨漏り補修を行ったようですが、どこを補修しても一向に雨漏りは改善しない…業者を変えて補修にあたらせても改善しない…そんなことが続き手に負えないと思ったのか手放すことにしたようです。
それからしばらく、好立地のため数社が内見をしたようですが雨漏りの状態を見て購入に至らず残っていたようです。
私たちもビルの様子を見た時には、発生してからかなりの時間が経過しているであろう酷い雨漏りの状態を見ました。3階北側の床には下階にまで雨漏りしないようバケツが8個も置かれていたのです。一言でいえばどこからでも雨水が浸入している、そんな状態でした。
ではビル購入を諦めるのか？いいえ、違います。私たち街の屋根やさんは外装リフォームのプロです。雨漏りを直せば良いだけなのです。そこで早速ビルを購入し調査を行いました。
購入した現在の本社である建物は、1991年4月築(築30年)の地上3階建て、鉄骨造のビルです。屋根はエレベーターの塔屋があるフラットな陸屋根、外壁は全面タイルと、ビルとして決して珍しくない仕様ですので調査方法や補修方法・費用等もぜひ参考にしていただければと思います。
ようやく諸々の書類手続きを終え購入した3階建てビル。感覚としては気に入った中古住宅を見つけ、どうリフォームを進めお気に入りの住宅にしようかとイメージを膨らませているところです。
リフォームにも順序がありますがそれを間違えると二度手間になったり、余計な費用が掛かったりと踏んだり蹴ったりです。まずはどこを補修すべきか、どの順序でおこなっていくべきかを整理してからリフォームに臨みましょう！…続きをみる
押さえておきたい雨漏り補修の基本
ビルの購入後すぐにでも内装工事を進めたいところですが、まずは雨漏りを直さなくては前に進めません。
雨漏り補修と聞くと皆さんは何を考えるでしょうか？何が原因か？費用は？補修方法は？補修したのに雨漏りが直らなかったらどうしよう…等様々なことが頭を駆け巡りますよね？実は雨漏りは屋内に入り込んでくる雨水を止めれば直りますので「防水性のある塗料や新規外壁材で建物を覆う」だけで直ります。至ってシンプルですよね？しかしこれが最もコストがかかる補修方法です。雨漏りを起こしているからといって
①実は20万円の雨漏り補修で済んだかもしれないが、外装全体工事で300万円
②雨漏りの原因を突き止めて部分補修 20万円
だったらどちらが良いでしょうか？
①が有効なのは既に築年数もかなり経過しており全体リフォームを検討されている場合だけです。ほとんどの方は安く済ませたいと考えているはずです。実は雨漏り補修の難しさはこの補修範囲です。雨漏りを起こした場合まず間違いないのは雨が入ってきている部分があることで、その部分さえ補修してあげれば雨漏りは改善します。高い補修費用を払って無駄な補修工事を行う必要はないのです。そのため出来るだけ調査に時間をかけ、原因を特定してから雨漏り補修工事をご提案しております。もちろん今回もできる限り費用はかけずに雨漏り改善に努めました。
雨漏りの原因を探る
早速ビルで雨漏りが起きている原因を探します。まずは3階天井から絶えずぽたぽたと入ってきている雨水を止めます。天井裏を確認してみるとプラスチック容器が至る所に置かれていました。以前から雨漏りに気付いていたようですが対応しきれなかったのでしょう。
陸屋根にかかわらず最上階の天井から雨漏りが起きていれば、ほとんどが屋根材もしくは屋上防水に原因があります。屋上にはコンクリート下地に対してウレタン塗膜防水が既に施工されており、目地部分にはシート防水なのか保護がされていましたが、防水面全体に経年劣化と思われるひび割れ・塗膜剥がれが発生していました。
ビル屋上からの雨漏りは防水工事でほとんどが改善されます。もちろん部分補修という手もありますが。防水工事に関しては防水の種類に関係なく隙間・継ぎ目を作らないために全面改修をご提案しております。
今回は障害物や大きな凹凸が少ない面積がほとんどを占めていましたので、工期も短く安価なウレタン塗膜防水（機械的固定工法）で床面を施工することとしました。
機械的固定工法とは下地にウレタン防水を直接塗らず防水よりも耐久性に優れていますので、築年数が経過していて下地が傷んでいる、雨漏りが酷く下地が吸水している可能性が高い場所へお薦めの施工方法です。
柔軟性が高い防水としてシート防水も挙げられますが、凹凸への施工は少し苦手です。そこで塗料で自由度の高いウレタン塗膜防水で全面を施工しました。
屋上防水工事の様子
下地の撤去・補修
下地の影響を受けにくい絶縁工法(通気緩衝工法・機械的固定工法)を行う場合でもできる限り凹凸がない下地が理想的です。そこでまずは伸縮目地(下地アスファルトの割れ防止用の隙間)を保護していたゴムシートを剥がし、付着している接着剤を削り落とします。
伸縮目地部分は特に建物の動きによる影響を受けやすい為樹脂モルタルで補修・補強を行っておきます。
ウレタン塗膜防水工事(機械的固定工法)
絶縁シートを床面に重ね合わせながら貼り、部分的に金物(ディスク)を使用しながら固定していきます。この段階で下地に溜まった水蒸気が外部に排出されるよう、脱気筒を取り付けておきます。
シート防水に隙間や捲れが生じないよう、継ぎ目にメッシュシートを貼り付けシート防水は終了です。
陸屋根で最も劣化しやすいのは雨水を集め地上に流す排水口です。築年数が経過すると排水口の内部も劣化し漏水を起こす可能性が高くなりますが、交換を行おうにも躯体を削らなければならない為、リスクも費用も高くなってしまいます。そこで既存排水口をカバーするように一回り口径が小さい改修用ドレンを差し込み取り付けていきます。費用も交換よりも格段に安くなりますが、排水性が若干悪くなるため、元から水が溜まりやすい、口径が小さいのかもと不安を感じる場合は調査時に補修方法を検討させていただきます。
立ち上がり部分からメッシュシートを張り付けながら下塗り、その後ウレタン樹脂塗料で均一に塗り重ねていきます。
外壁に使用するような塗料は非常に薄い塗膜でも充分ですが、雨水を浸入させないことが目的の防水工事では3㎜程の厚みを付けながら施工していくことが非常に重要です。また雨水の流れを妨げないよう凹凸を作らない均一さが肝です。
立ち上がりのタイルとの隙間から雨水が入らないよう、シーリング材でしっかり埋めてトップコートで表面保護を行えば屋上防水工事は終了です。
降雨後の様子
防水工事後に雨が降った時の様子です。塗膜がしっかり雨水を防いでいることがわかります。まんべんなく水たまりがあるのは、均一に塗膜が塗られていること、勾配不良を起こしていない証拠です。
施工後、雨漏りのほとんどが改善されましたので内装工事を進め2019年3月に無事、木更津市文京へ移転しました。
無事雨漏りの原因でもある屋上の防水工事を終えました。しかしこのビルには他にも隠れた雨漏りがあり、防水工事だけでは完全に改善しきれませんでした。実はこのような問題は築年数が経過している一般の住宅でも起こりえます。補修し様子をみてまた原因を追究し…という事を繰り返すのが面倒になり大規模なリフォームに踏み切る方もいらっしゃいますが、今後の問題に対処できるようになるためにも根気よく向き合っていくことが非常に重要です。…続きをみる
防水工事で止まらない屋上からの雨漏り
移転後、2階の事務所へは影響がないものの、3階は雨漏りが続いていました。もちろん屋上防水を行ったことで雨漏りの程度もかなり微量になりましたので、大きな原因が屋上防水であるということは間違いありませんでした。しかし未だに雨水がどこからか浸入していることに間違いありません。 屋上防水は行いましたのでそれ以外の原因を追究していく必要があります。
キュービクル付近を確認すると配管を通すためのU字溝にまで雨水が溜まっており、ちょうど雨漏りが続いている場所の上ということを確認しました。もちろん確証が持てずに補修を行って無駄骨を折りたくはありません。そこでまずは散水試験を行い、実際にキュービクルの下部から雨水が侵入しているのかを確認しました。
すると、雨漏りを発見したちょうど上部にポタポタと雨水が落ちてくるのが確認できました。そこで屋上防水に続き、U字溝へ防水施工を致しました。こちらはシート施工が難しいので、流し入れるようにウレタン塗料を塗布しました。私たち街の屋根やさんでは雨漏りの原因がわからない場合に多くのケースで散水試験を行ってきました。散水試験とは降雨を想定してホースで雨漏りが疑われる場所に水をかけるのです。それを屋内で待機しているもう一人のスタッフがどこから、どのタイミングでどれほどの雨水が入り込んでいるのかを確認し雨漏り箇所を特定する方法です。もし疑わしい箇所がいくつかあれば下方から散水試験を始め、また雨漏りにはタイムラグが発生する可能性が十分にあるため、10～20分ずつ間隔をあけながら調査を行いますので半日～1日かかる場合もあります。
ちなみに…
①購入後、屋上防水からの雨漏りを断定
②雨漏りが止まらずキュービクル下部への散水試験
の計2回です。いずれも雨漏りを起こしていたという事を確認できたため施工を行うことができましたし、無駄な補修工事は一切行わず雨漏りを補修することができています。また現場や直近の天気予報次第で【本当に雨漏りが止まり改善されているのか】を確認するために散水試験を行うこともあります。キュービクルU字溝防水工事の様子
キュービクル内部の受電設備には大量の配線が繋がれています。下のU字溝のような窪みを通り屋内に配電していることがわかりますが、配線付近が濡れていることが確認できます。 配線の入り口から雨水が入り込んでいる可能性があるため、さっそくウレタン防水工事で雨水の浸入口を塞ぐようにいたしました。
配線に問題が生じたときには補修できるようにしておかなくてはなりませんので、まずは無駄な部分に塗料が流れないよう土台となる下地を作成します。
ウレタン防水工事
使用したのはダイフレックスのDSカラー・ゼロです。硬化剤とムラにならないようしっかり混ぜ合わせ流し込んでいきヘラで表面を綺麗にならしていきます。十分に乾燥すれば工事は完了です。
この時点で雨漏りはほとんど止まっていましたが、念の為にキュービクルの足元にカーペットを敷き、雨水が入り込んでいるか確認を行いました。
雨漏りは難しいと言っても天井で確認できれば屋根が原因といったようにある程度の特定を行うことができますよね？実はほとんどの雨漏りはそれほど難しいものではありません。しかし中には雨水が梁を伝って別の場所から染み出してしまう、全く別の原因で発生してしまう雨漏りも存在し、このケースは原因追及の難易度が上がります。このような場合はズバリ！専門の業者に任せるのが一番です！恐らくここだろうと補修すると本当の原因がわかりにくくなってしまう可能性もありますので、根拠の持てる調査が行える業者に依頼しましょうね！…続きをみる
キュービクルに水が溜まり続けている？
雨天翌日、屋上に上がりキュービクルを確認したところ、また雨水が溜まっていました。ここまでの施工から屋上の床面に原因があるとは思えません。ではどこから浸入しているのか、をしっかり探さなくてはなりません。
キュービクルはCube(立方体)から名づけられたこともあり立方体、天板もフラットな形状です。雨樋もない天板に雨水が当たり、跳ね返った雨水がわずかな通気口から入り溜まっているのかとも考えられました。しかしキュービクルの形はどれも同じ形の為、同じ事象はどこでも起こりえますがどのキュービクルでも雨漏りまで発生するとは想像できませんよね？
当時はカーペットを敷いて雨水の浸入を防いでいた状態でもあったため、数日で雨漏りを起こしたという事は考えられにくい状況でした。可能性としては雨水がカーペットを敷いた位置とは違う場所から入り込んでしまったという事です。いずれにしてもどのキュービクルでも雨漏りを起こすという訳ではない為、しっかり調査を行っていく必要があります。
ただし今回はビルという大規模な建物であるため、雨漏りが起きた箇所を限定することが難しい状態です。そのため最近導入した赤外線カメラによる雨漏り調査を実施しました。
赤外線とは人が見ることのできない光ですが物質に熱を与える力があり、夏の日差しが暑いと感じるのは赤外線が地表に届いているためです。対して同じく人の目では認識できない紫外線はビタミンDの生成や殺菌効果を持ちますが、熱を与える効果はありません。太陽から発せられる紫外線はそのほとんどがオゾン層に吸収されているため地表まで届くことはほとんどありませんが、紫外線に当たりすぎると皮膚細胞を傷つけシミが発生してしまいます。
赤外線カメラとは物質が吸収した熱の温度差を見て変化を見つけることができます。例えば日中赤外線を浴び、熱を吸収している壁は表面温度が高くなります。しかしその内部で雨漏りを起こし水が溜まっている状態が続いて入れば表面温度が低くなっているはずです。絶対湿度０K以上(マイナス273℃以上)の全ての物質が放射熱を発している為、赤外線カメラを使う事でほとんどの物質の熱の移動を見ることも可能になります。その熱の変化を見れば雨漏りがどこから起きているのかを特定するのは比較的簡単なのです。
赤外線カメラでの調査
まずは以前雨漏りが起きていた3階の天井です。雨漏りを起こしていればその漏水部分の温度が低くなるため青く表示されますが、全面均一に黄色くなっています。もちろん雨漏りも改善されていることを確認している為、一部はトレーニングジムへ改修を行っている最中でした！
防水工事を行った屋上防水層の撮影です。中央は室内の熱が伝わるため赤くなっていますが、こちらも雨漏りを起こしているような症状は見受けられず、防水工事によって雨漏りの大半が改善したと言っていいでしょう。
続いては3階北西の部屋です。コーナー部分だけ青く色が変化しています。これが温度の低下、つまり雨漏りを示しています。上階は屋上ですので防水工事以外に雨漏りを止める術を講じる必要があるという事が割りました。
そこで今度は全面的な状況を把握するため、ビル全体を赤外線カメラで撮影してみます。日の当たり方で表面温度の違いはあるものの、部分的に青い部分が気になります。赤丸で囲われている部分が漏水部分です。見ると建物上部からと思われますが、先ほども説明した通り屋上の防水は既に完了し、漏水していないことすら確認が済んでいます。
そこで再度屋上に上り、今度は全景で青くなっていた部分が入るよう撮影を行います。すると明らかに広範囲に青い色が表示されています。パラペットと呼ばれる立上りに取り付けられた笠木部分です。
笠木はデザイン性を向上させるほか、外壁の劣化や腐食を防止する仕上げ材(保護材)の役割を担いますが、経年による釘浮きや変形、シーリングの劣化によって雨水が浸入するようになると躯体を傷つけるだけでなく雨漏りを起こす原因になってしまうことがあります。
全面を見回してみると笠木が浮き簡単に雨水が浸入できそうな状態になっていました。今回赤外線カメラで確認した漏水の原因が笠木であれば隅に水溜まりがあったことも、コーナー部分が中心に青色に変化していたことも合点がいきます。早速笠木の補修を進めていきます！
笠木補修工事(ブリッジ工法)の様子
塔屋に取り付けられている笠木の継ぎ目にあるシーリングには確かにひび割れや亀裂など経年劣化が確認できました。しかし目地底が浅く厚みを持たせながらのシーリング補修を行うことができませんでした。そこで今回は橋を架けるように外側でシーリング材に厚みを設ける【ブリッジ工法】で補修いたしました。 本来であれば笠木からの雨漏りを補修するには既存の笠木を撤去し下地を補修、そして新規笠木を取り付けてシーリング打設を行います。しかし予算等を考慮した結果、交換工事が難しいというケースも当然あります。このような場合にブリッジ工法は非常に有効的な補修方法といえます。
バックアップ材取り付け
補修を行う目地部分です。マスキングテープで印をつけバックアップ材を取り付けていきます。この際内側・外側ともに同じ厚みになるようバックアップ材を設置します。
ブリッジ工法
シーリング材を打設する部分にしっかり密着するよう十分にプライマーを塗ってから打設を行い、ヘラで空気を抜きながら形成します。
笠木板金の下側も雨水が入り込む可能性が高い為、プライマー塗布後シーリング材を打設し隙間のないよう仕上げました。
目地補修工事完工
シーリング硬化後、丁寧にバックアップ材を取り外せば厚みのある目地が完成です。下地の補修が伴う場合は笠木交換を行わなければなりませんので、DIY補修はせずに一度雨漏りの専門家に状態を確認してもらうようにしましょう。
笠木補修を行ってから3か月経過しましたが室内での雨漏りは確認されませんでしたので、3階の内装工事を行い、撮影スタジオ兼トレーニングジムとして最大限活用しています。ちなみに同時期、1階の内装リフォームも実施し、近隣にお住いのお客様が来客された際にスムーズなご提案ができるよう店舗も開設いたしました。購入前から止まらなかった雨漏りもしっかり改善することができました！問題は費用です。冒頭にも紹介しましたが高い費用を1回に支払うことができるのであれば雨漏りは全く怖くありません。何が問題かというと「そこまでする必要があったのか」という費用を出して後悔するのも嫌ですし、補修後はその答え合わせをすることも出来ないという事、最悪なパターンは原因がわからず大規模修繕を行ったにもかかわらず改善できなかったケースです。原因追及には時間がかかりますがその分対処も補修も最小限に抑えることができるのです！…続きをみる
雨漏り補修工事にかかった費用は？
屋上のシート防水工事を行ったことで大半の雨漏りが改善、笠木補修工事によってキュービクルの漏水、室内への雨漏りが改善しました。さて気になるのは費用です。
屋上防水工事
| 品目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 | 備考 |
| 屋上防水工事 | 2,184,070 | ||||
| 既存防水不良部補修 | 20 | ㎡ | 1,200 | 24,000 | 全体の10%程度 |
| 既存防水層撤去 | 50 | ｍ | 1,800 | 90,000 | 目地ゴムシート |
| 防水層部下地処理 | 43.1 | ㎡ | 1,300 | 56,030 | |
| ウレタン塗膜防水平場 | 162.5 | ㎡ | 9,000 | 1,462,500 | 機械的固定工法 |
| ウレタン塗膜防水立上り | 43.1 | ㎡ | 6,000 | 258,600 | 密着工法 |
| シート端部金物取付 | 78.9 | ｍ | 1,600 | 126,240 | |
| ウレタン塗膜防水架台 | 22 | ｶｼｮ | 2,350 | 51,700 | |
| 改修ドレン取付 | 5 | ｶｼｮ | 17,000 | 85,000 | 70Φ |
| 脱気筒 | 3 | ｶｼｮ | 10,000 | 30,000 | |
| 塔屋防水工事 | 336,860 | ||||
| 既存防水不良部補修 | 2.6 | ㎡ | 1,200 | 3,120 | 全体の10%程度 |
| 防水層部下地処理 | 8.7 | ㎡ | 1,500 | 13,050 | |
| 笠木撤去・復旧 | 17.3 | ㎡ | 3,000 | 51,900 | |
| ウレタン塗膜防水平場 | 17.7 | ㎡ | 9,000 | 159,300 | 機械的固定工法 |
| ウレタン塗膜防水立上り | 8.7 | ㎡ | 6,000 | 52,200 | 密着工法 |
| シート端部金物取付 | 17.3 | ｍ | 1,600 | 27,680 | |
| 改修ドレン取付 | 1 | ｶｼｮ | 17,000 | 17,000 | 70Φ |
| 脱気筒 | 1 | ｶｼｮ | 10,000 | 10,000 | |
笠木補修工事(ブリッジ工法)
| 品目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 | 備考 |
| 笠木シーリング工事 | 94,450 | ||||
| ブリッジ工法 | 16 | ｶｼｮ | 3,200 | 51,200 | |
| 養生 | |||||
| プライマー等下地処理 | |||||
| シーリング打設 | |||||
| 笠木下部シーリング打設 | 17.3 | ｍ | 2,500 | 43,250 | |
| 養生 | |||||
| プライマー等下地処理 | |||||
| シーリング打設 | |||||
屋上防水工事は築年数や補修歴からしても必要不可欠な補修でした。ただこの後に何も考えずに外壁タイル全面の改修工事を行っていれば今回の工事では必要なかった足場も仮設しなければならず、3倍程度の補修費用が掛かっていた恐れがあります。また笠木もキュービクルも外壁とは別の問題になりますので「全面改修を行ったにもかかわらず雨漏りが改善されなかった」という結果に至っていたかもしれません。
雨漏り補修の根本は至ってシンプルです。しかし雨漏りが発生している可能性が高い場所から補修し、雨漏りの原因を1つずつ潰していくことが費用を最小限に抑える方法であり最短の近道なのです。 定期的なメンテナンスとしてどうしても必要であったメンテナンスと、全く止まる気配のなかった3階建てビルの雨漏り補修工事を兼ねた上で上記の金額は高く感じるでしょうか？建物の規模を考えた結果、一般住宅よりは高いコストがかかりますが、寧ろ今回は安いコストで補修が出来たかと実感しています。
雨漏りが止まっていることは確認しておりますが、以前実施した赤外線調査を行った結果、外壁一部にも漏水の痕跡がありましたので、再度赤外線調査を行い漏水の様子を確認いたしました。
赤外線カメラを使用して再調査
西面外壁
まず西面、入り口側です。漏水があったのは3階笠木部分と塔屋ですが、笠木工事後に赤外線カメラで確認してみると漏水と見受けられるような青色表示はありませんでした。
東面外壁
続いて東面です。木々の有無に関しての違いは見られますが、窓上の漏水箇所は西面同様綺麗になくなっていました。1度目の赤外線カメラは去年6月の撮影、2度目の撮影は今年の1月です。エアコン・暖房の使い方もあるとは思いますが、全面暖かそうに見えるのは1月ですね。
南面外壁
最後に道路に面した南面です。塔屋、窓枠上部の青色部分もすっかり消え綺麗な色が確認できました。この撮影から雨漏りが改善された！と断定し工事は完了といたしました！雨漏りの原因がどうなんだ？しっかり治ったのか、今後再発しないか？という不安要素がなくなったことも赤外線カメラではしっかり確認できるためお客様へ確固たる安心が届けられます。
まとめ
雨漏り補修工事は各部位の補修方法さえ知っていればどの業者も同じです。しかしいかに安く確実に、最小限の補修にとどめられるかは、どれほど雨漏りの事例を見ており、正しい改善方法を知っているかに懸かっています。
私たち街の屋根やさんは雨漏りにかかわらず12,000棟ものお悩み・お困りごとを解決してきました。中には他社よりも高かったというお言葉もございますが、大切な皆さんのお住まいの安全性・快適性を守るために必要不可欠なメンテナンスをご提案させていただいております。 屋根工事業者に対して疑心暗鬼になられている方、何度・何社業者に頼んでも雨漏りが改善されなかったとお悩みの方は一度私たち街の屋根やさんへご相談ください。点検・お見積り無料、しつこいご連絡は一切致しませんのでご安心ください。
街の屋根やさんは千葉県以外にも東京都、神奈川県などでも屋根工事を承っております。日本全国に展開中ですので、貴方の地域の街の屋根さんをお選びください。
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