アパート・マンション、ビルなど賃貸物件の屋根リフォーム、屋根のメンテナンス

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 私たちはたくさんのアパート・マンション、ビルなどの屋根工事を手がけています。アパート・マンション、ビルはオーナー様の資産ですからとても大切なものですよね。メンテナンスサイクルを検討し、予算も組み、定期的にメンテナンスをされていらっしゃるオーナー様もたくさんおられます。
 「定期的にメンテナンスを行っていきたいがどうしたらよいかわからない」というオーナー様からのご相談をお受けすることもあります。
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 例えば雨漏りをしたり、台風などで屋根が飛んでしまったりと被害が起きてから工事を検討される場合、築年数の経過であちこちが老朽化していることに気付くことがあります。
 頑丈で立派なビルでも経年により劣化をしていきます。

 メンテナンスを避けて通ることは絶対に不可能なのです。しかも高額をかけてお建てになった資産としての建物を劣化するまで放っておくと、実は余計に費用がかかることがほとんどなのです。
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 雨漏りは建物などの直接的な被害はもちろんのこと、入居様にも被害を与えてしまうことがあります。ビルやマンションでは入居様がテナントとして入居されていることも多いでしょう。そこに雨漏りしてしまいますと、営業の妨げになってしまいますよね。
 マンションやアパートではそこにお部屋を借りている方も多くいらっしゃいます。
 雨漏りしてしまうと普段の生活にも支障を来たすことになります。SNSでそれが拡散されたりすると、評判を落としてしまいますよね。
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 アパートやマンション、ビルなどの大きな建物の場合、屋根からなのか、外壁からなのか、それともその他からの漏水なのか、雨漏りの原因を特定するのが難しいこともあります。特に厄介なのが複数の箇所からの漏水です。
 街の屋根やさんでは雨漏り診断アドバイザーの資格を持ったスタッフがおりますので、複雑な経路で浸入して来る雨漏りも完全に補修いたします。
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 日本の人口が減少へと転じたのは2008年のこと。それに伴いアパート・マンションなどの賃貸住宅の空室率も徐々に上昇しています。
 今後しばらくは核家族化や個人化による一人世帯による需要によってほぼ横ばいが続くでしょうが、借り手に有利な市場が形成されつつあることは間違いありません。
 入居希望者様に魅力的に映らなければ、空室が目立つことになるでしょう。入居希望者様に何が魅力的に見えるかは個人によってそれぞれ違うので大変難しいのですが、まずは基本を押さえることです。
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 アパート・マンションなどの賃貸はお部屋を提供しているのですから、入居者様はそこで生活をすることになります。生活をするのですから、上質な暮らしが快適な住環境が求められます。
 快適な住環境もまた個人差があり、はっきりと定義することは難しいのですが、建築物としての機能が健全な状態であり、清潔であることは間違いありません。屋根塗装・外壁塗装で外観の清潔さと美観を保ち、防水などの機能を高めることは必ず必要になってくるのです。

入居希望者様に魅力的な建物とは?

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 お家賃や間取り、交通の利便性が同じであれば、より綺麗な建物に住みたいですよね。雨が降るたびに雨漏りの心配をしなければならない、雨樋から雨水が垂れてきて通行の邪魔になる、共有スペースになっている通路の水捌け悪く、靴の汚れが心配になる、そんなところに住みたいと思う人はまずいません。
 賢くて警戒心の強い入居希望の方だったら入居を決める前、わざと雨の日に見学に訪れるかもしれません。
 外観が清潔な建物の方がご近隣の住民に好感と安心感を与えます。ネガティブな噂が立ちにくいと言えるでしょう。
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 定期的に屋根のメンテナンスや防水工事がなされ、しっかりとメンテナンスされており、建築物としての機能が全て健全な状態の建物、建てられたままで長い年月が経過してしまった建物、入居者様が安心して生活できるのはどちらなのかはいうまでもありません。
 そして、どちらが価値の高い建物かも一目瞭然です。

 しっかりとお手入れをしておけば、アパートやマンション、ビルなどはお家賃を高めに設定できますし、そのお家賃も維持していけます。売却する時にも有利にはたらきます。

 定期的にきちんとした補修をするとランニングコストはかかることになりますが、トータルコストではお得です。また、不具合が発生してからの修繕となると、どうしても大規模な工事となってしまい、入居者様にご迷惑をかけてしまうことになりかねません。大規模修繕をきっかけに転居してしまう入居者様が出てきてもおかしくはないでしょう。
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 「駅近」、「近隣に大型公園」、「総合病院まで徒歩○分」、こういったアピールポイントは立地に関してのものであり、残念ながら屋根リフォームなど内外装のリフォームで手に入るものではありません。

 リフォームの際に設備や機器を取り付ければ入居者様のメリットが増え、それがアピールポイントになりますが、結構な金額がかかってしまいます。

 最近は様々な機能性塗料が流行しており、屋根塗装や外装塗装でできることが増えました。
 例えば、日当たりが良い物件ならば遮熱塗料で屋根塗装し、次のようなメリットをアピールしてはいかがでしょうか。
 「日当たり抜群で洗濯物もスグ乾く。夏の暑さ対策として遮熱塗料で屋根塗装し、さらに天井裏の熱気を逃がす換気棟を取り付けました。夏場は最大で4℃以上の室温低下を期待できます。換気棟は天井裏だけでなく、お部屋全体の結露対策にもなりますので、アレルギーの原因となるカビを防ぎます。光熱費も節約できますので大変お得に生活できます」。
  屋根リフォームというと入居希望者様にあまりアピールすることがないように思えますが、視点を変えてみれば入居者のメリットになることも多いのです。
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 定期的に建物のメンテナンスをしており、日々の清掃も行き届いている綺麗なアパートやマンション、ビルはその周辺にもその近隣地域にも良い影響を与えます。清潔な環境下では誰でも「汚したくない」といった心理がはたらくため、綺麗が広がっていきます。当然、ゴミ出しのルールも守られるのでトラブルも起こりづらくなります。そういった地域では犯罪も減少するので、空き巣などの被害に遭いづらくなります。
 女性の一人暮らしでも安心して暮らすことができるでしょう。
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 小学校の近隣だったり、通学路となっている地域では「子供の安全を地域で守る」といった活動が行われているので治安も良いことが多いですね(オーナーの方は是非アピールしてください!)。
 子育て世代だけでなく、女性の一人暮らしでも応用できる豆知識です。
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 とてもお洒落な外観の建物、質実剛健な建物、オーナーの方の運営スタイルはどちらでしょうか。
 方向性は違いますが、どちらも住み心地は良さそうです。そうした住み心地の良さは建物の維持と管理から生まれます。
 リフォーム後の定期点検も私たち街の屋根やさんにお任せください。建物の屋根はもちろんのこと、外周りを含めて全てを調査いたします。 

 オーナーの方はそれを「強い台風でも安心してお過ごしいただけるように定期点検を行っています」等と入居希望者様にお伝えくだされば、信頼感が増すでしょう。また外装リフォームによって生活がどのように変化したかを入居者様に聞いてみましょう。素敵な声が聞ければ入居希望者様も増えるはずです。
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 屋根リフォームや防水工事は外周りの工事ですので、屋内での作業はほぼありません。
 お借りになられている方やお住まいになられている方々への充分な安全性が確保されていると判断できた場合は、工事中でも普段と同じようにお部屋の中でお過ごしいただけます。室内への出入りや洗濯物など多少はご迷惑をかけてしまうこともございますが、基本的にお部屋での生活には影響を与えません。
 工事中は駐車場への誘導などもお任せください。
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屋上や陸屋根、しっかり点検してますか?

 ご自身や委託会社に頼んでアパート・マンション、ビルの共有部分やその近隣を綺麗にしている方は多いと思います。そういったことに気をつけていても、ついつい後回しなってしまうのが屋上や陸屋根の点検です。
 貴方は最後に点検した日を覚えていますか。新しい時には頑健に見えた屋上や陸屋根も経年で傷んできます。また、ベランダ・バルコニーは排水性が悪く、漏水の原因となりやすいのでこちらも気をつけなくてはなりません。
 どちらも必ず防水工事が必要になる日がやって来るのです。その時を逃してしまったら、すぐにとは申しませんがそのうち雨漏りが始まります。

 雨漏りは入居者様に迷惑をかけるだけでなく、室内の雨染みを消したり、剥がれてしまった壁紙を張り替えたりと改修も大掛かりになります。その分、費用も嵩みます。そういったことが起こる前に行うことが入居者様を守り、貴方の資産を守ることに繋がるのです。
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 一戸建てに較べると圧倒的に広い屋根、ぜひ有効活用したいものです。
 一時のブームは過ぎましたが、太陽光発電の設置は他の賃貸物件との差別化になり、空室対策にも有効です。
 ソーラー発電などの広い屋根の有効活用の前には必ず屋根を点検してあげましょう。太陽光を設置した直後に雨漏りがはじまったりしたら、目も当てられません。前述のように屋上や陸屋根は必ず防水工事が必要です。広い屋根を有効活用する前に必ずご相談ください。
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 こちらが1号棟の外観です(左写真)。遠目からだと屋根は色褪せてますが、外壁はキレイなようです。屋根に上ってみますと…やはり色褪せと雨水が溜まり、水捌けが悪くなっていた部分の変色が目立ちます(右写真)。
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  長い間、風に煽られたためか、棟板金が変形し、隙間ができています。また各スレートとスレートの重なっている部分の縁切りができていない箇所が数多くあります。棟板金の隙間と不完全な縁切り、これでは雨漏りしてもおかしくありません(左写真)。
 棟板金を固定している釘にも浮きが出ていました。これでは次の強風時が心配です(右写真)。
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 破風板の塗装も色褪せ、塗膜が剥がれ落ちている状態です(左写真)。雨水を吸ってしまったためか、割れというかヒビが入っている部分もありました。後々のことを考えた場合、補修するより交換した方が良さそうです。
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  続いては1号棟の外壁です。左写真を見る限り、ちょっと色褪せているかなぐらいの印象ですが…触ってみるとべったりと粉が付いてきました(右写真)。チョーキングと呼ばれる現象で、塗装の劣化が進むとこうして粉のようになり、塗った場所から剥がれていくのです。
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 外壁材と外壁材の隙間を埋める目地のコーキングも劣化して、ひび割れている状態です(左写真)。
 外壁に不自然な傷を発見しました(右写真)。何かをぶつけたのか、それとも飛来物で傷ついたのかは分かりませんがしっかりと補修したいと思います。 
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 違う部分の壁面では塗装が剥がれはじめていました。前述のチョーキング現象といい、塗装は限界に来ています。雨樋を固定している止め具が完全に錆びています。せっかく塗装しても、こういった部分を残してしまうとサビの外壁への色移りに繋がります。 
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 左写真は2号棟の外観です。ちょっと分かりづらいかも知れませんが、右側の壁面が劣化しています。2号棟の屋根もやはり色褪せていました(右写真)。オーナー様のお話によると雨漏りが酷い棟だそうです。
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 塗料が垂れた後が残っています(左写真)。以前、塗装した業者がちょっと荒い施工をしてしまったようです。このように無駄に塗料を厚く塗ってしまうと、各屋根材の間に適切な隙間が確保されているか不安になります。スレートとスレートの間の隙間を確かめてみますと…縁切りが不十分でした。適切な隙間がないと雨水の排水を妨げ、毛細管現象を引き起こし、屋根の内側へと水分が浸入していきます。雨漏りの原因となります。
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 様々な隙間がコーキングで埋められています。以前、他の業者が雨漏り補修をご依頼したとのことですが、現状を見る限り、それが適切な工事であったかどうかは微妙です。右写真のように、スレートの割れた部分を埋めるというのは分かるのですが、正常な部分にまでコーキングしてあります。水の通り道を塞ぎ、雨漏りの原因を作っているようなものです。
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 雨漏りの原因の一つと考えられる谷板金の部分です。隙間をコーキングで塞いだようですが、既に劣化しています(左写真)。スレートの表面のアップです(右写真)。ザラザラしていて、いかにも劣化しているのが感じとれる思います。塗装が必要な状態です。
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 2号棟の外壁の様子です。こちらも遠目から見る分にはキレイに見えます(左写真)。しかし、近づいて見ますと…サイディングが変形して隙間ができいます。横張りなので雨水が浸入しやすい形状です。雨漏りの原因となっている可能性が高いです。
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 1号棟と同じように2号棟の外壁にも塗膜の剥がれが見られました(左写真)。違う方角の壁面はさらに剥がれが進行しています(右写真)。塗膜の下地の状態が心配になるような剥がれ方です。実際に工事する時には塗膜を剥がして、状態を確かめてから最適な方法を取りたいと思います。
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 外壁の角を保護している金属が変形しています。何か重いものでもぶつけたのでしょうか(左写真)。雨樋も割れて、穴が開いた状態です(右写真)。飛来物でしょうか。
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 他の建物とは違い、L字型をしているのが3号棟です。こちらもこの写真では綺麗に見えるのですが(左写真)…屋根はやはり色褪せています(右写真)。それよりも何よりも、この部分の棟板金、幅がかなり狭いです。これで雨水の浸入対策とか大丈夫なのでしょうか。
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 こちらの3号棟も雨漏りに悩まれているようです。棟板金の付近にはコーキングが打たれていました(左写真)。採光部周りの板金が変形していました(右写真)。ここからも雨水が浸入していそうです。
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 破風板に段差があります。どうやら以前に継ぎ足されたようです(左写真)。これだとケラバ(屋根の端の角の部分)に隙間ができてしまいます。風で浮いてしまったのか、棟板金にも隙間ができていました。
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 屋根材の表面の剥離が始まっていました。各屋根材の下の部分は水が溜まりやすいので、どうしても傷みやすいのです(左写真)。右写真では剥離が点々と広範囲に広がっています。劣化が進行している状態です。
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 至るところで雨染みが確認できました。断熱材や梁、柱など様々なところが変色しています。雨漏りは建物の耐久性を著しく落とすので、これ以上雨水の浸入を許すわけにはいきません。
 3号棟の外壁の様子です。左写真の壁の黒い部分は苔やカビに見えますが…実はこれ、全て塗膜の剥がれなのです。大きく剥がれている部分もありました(右写真)。下地が心配になるレベルの大きさです。
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 続いて4号棟です。こちらも白い外壁と赤い屋根が素敵なアパートなのですが、やはり雨漏りで悩んでいるようです。屋根に上ると、補修の跡がありました。棟板金と屋根材の隙間にコーキングされた痕跡が残っています。
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 補修を行った時点ではどうだったか分からないのですが、現在は棟板金が大きく浮き上がってしまい、コーキングが意味を成さない状態です(左写真)。僅かですが、スレートが欠けている部分もありました。
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 採光部の窓枠の右下方に塗装が剥がれている部分があります。その部分だけでなく、全体的にダメージを受けているようです(左写真)。採光部の破風板が出っ張ってはみ出しています(右写真)。おそらく、劣化した破風板を交換したのでしょうが、加工せずそのまま板をはめ込んだのでしょう。
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 バルコニーとその周りの外壁です。写真では外壁が汚れているようにしか見えないでしょうが、3号棟の外壁のように塗膜が剥がれ落ちています(左写真)。バルコニーの下の部分の塗膜も剥離が始まっています。排水口近くなので漏水を疑いたくなりますが、経年劣化による剥がれでした(右写真)。
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 4号棟の玄関ドアです。艶がなく、劣化しているのが分かります(左写真)。艶があればフラワーリースも生き生きとしてくるのではないてじょうか。4号棟に併設されていた花壇です。残念ながら、現在は使われてないようです。
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 点検の最後となる5号棟です。こちらは写真からでも外壁がやや傷んでいるのが分かります。屋根や採光部の外壁の傷みも確認できます。
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 左写真は吹き抜けとなっている部分です。こちらの賃貸住宅は採光部や吹き抜けなど、素敵な外観なのですが、こういった複雑な形状だと雨漏りリスクが高いのも事実です。他の棟と同じように屋根や外壁、破風が色褪せています。
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 5号棟の屋根にも割れたスレート材を補修した跡がありました。屋根と隣接している外壁も塗膜の剥離が進行しています(左写真)。また1階部分の屋根と外壁の接合部分のコーキングにも劣化が見られました。こちらもしっかり補修したいと思います。
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 繋ぎ目部分のサイディングが変形し、浮きが出ている状態です。よく見てみると、コーキングで補修した跡があります。おそらく以前から浮いていて、その時に雨水の浸入を防ぐべく、補修したのでしょう。
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 窓枠部分のコーキングも劣化しています。汚れや塗膜の劣化も見られます(左写真)。点状に塗膜が傷んでいる部分がありました(右写真)。
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 このアパートには天井裏へと通じているところがなかったので、オーナー様の了承を経て一部、天井を取り壊して、そこから雨漏りの状況を確認しました(左写真)。暗いのでライトで照らしながら、状況を見ていきます。
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 至るところで雨染みが確認できました。断熱材や梁、柱など様々なところが変色しています。雨漏りは建物の耐久性を著しく落とすので、これ以上雨水の浸入を許すわけにはいきません。
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 足場材を運び入れ、建物の周りに架設していきます。架設していく様子は、大きめのジャングルジムを組み立てている感じです。私が言うのも変ですが、何度見ても「これから工事が始まるんだ」というワクワク感があります。
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 足場を組み立て終わりましたら、ゴミや埃、塗料の飛散の防止のため、周りをメッシュシートで被います。お住まいになっている人が出入りする時に、足場に触れて怪我などしないようにスポンジで養生します。スポンジで尖っている部分を包んでおけば、安心です。
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 水は下へと流れていくので、屋根から高圧洗浄をしていきます。高圧洗浄機は15MPa、水道の20~75倍という超高圧の水をぶつけ、洗っていく機械です。跳ね返る水飛沫もスゴイので、雨合羽を着用することもあります。 
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 上の点検でも紹介した塗膜の傷みきった外壁です(左写真)。このような部分は大胆にスクイーパーを使ってケレンし、痛んだ塗膜を丸ごと剥いでいきます。
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 下地から塗膜が完全に浮いている状態なので、完全に塗膜が剥がれて下地が露出していきます(左写真)。2階の外壁のケレンが終わったところです。剥がされた塗膜をこの後、清掃します(右写真)。場合によってはこのようなケレンを最初に行い、その後、高圧洗浄を行うこともあります(この棟はケレン後、高圧洗浄しました)。
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 これまでの棟板金を撤去し、その下の貫板も撤去します。棟板金浮きとその周りのコーキングから予想された通り、貫板も傷んでいました。撤去した後はしっかりと清掃します。 
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 新しい貫板を設置します(左写真)。その上に新しい棟板金を固定していきます。今回は従来と同じ釘ではなく、固定力の強いSUSビスを使用しました。右写真の棟板金は黒ですが、この後に行う屋根塗装で屋根と同じ色に塗り替えます。
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 まずは下塗りを行います。屋根の上に慣れているといっても、左写真のように吹き抜けなどがある場所は危険です。しっかりと把握した上で塗装していきます。下塗りの途中の様子です。塗る面積が広いので、塗り残しがないように進めていきます。 
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 以前はしっかりと縁切りがなされておりませんでした。屋根材と屋根材の隙間を適度に持たせないと毛細管現象で内部に水分が浸入し、雨漏りの原因になりかねません。タスペーサーを挿入して、適切な隙間を確保していきます。
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 中塗りの様子です。この工程からシリコン塗料を用い、ご依頼いただいた色で塗っていきます。棟板金も屋根と同様の色に塗っていきます。オーナー様からは原状回復をご依頼いただいたので、従来に近い色で塗っていきます。
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 仕上げの上塗りです。下塗り、中塗り、上塗り、3回の塗りを重ねることによって、耐久性はもちろんのこと、美しさもアップさせます。綺麗な屋根に生まれ変わりました。ご入居所の方々も納得されるのではないかと思います。
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塗装が剥がれているだけならまだしも、大きく傷ついています(左写真)。この傷口から見るに腐食も進んでいるようです。このままにしておくわけにはいかないので途中でカットし、新しいものへと交換します(右写真)。
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屋根やお住まいの構造を考えて交換していきます。左写真は交換中の写真です。真ん中の破風板が古いままです。こちらも最終的には全て新しいものへと交換しました。
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 採光部の下の痛みが酷く、雨漏りの原因となっている考えられます。サイディングも浮きなどの変形が酷いので張り替えなくてはなりません。サイディングを剥がし(左写真)、防水紙も剥がしてみますと(右写真)…予想通り、雨水で腐食して何がなんだか分からない状態になっていました。
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 腐食した防水紙、断熱材、木材を取り除いた後、新しい木材で補修していきます。上の右の写真と較べると大分スッキリしたことが分かるのではないでしょうか。この後、断熱材などを設置し、防水紙を張り、上から新しいサイディングを貼ります。
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 建物や壁面によって状態の差が激しいので、注意しながら下塗りを行っていきます。この壁面ではケレンで下地を調整しながらの下塗りとなりました。右の写真では左にケレン用のヤスリ、右手にローラーを持って作業しています。今回は下塗り剤として浸透性シーラーを使用しました。浸透性が高く、下地も強くしてくれる優れものです。
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中塗りを様子をご覧ください(左写真)。塗膜が剥がれ、斑になっていた部分が真白に塗りつぶされ、消えていきます。上塗りを行うと外壁が斑だったとは信じられません。
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 こちらは違う棟の外壁の上塗りの様子です。上塗りを行うことによって、中塗りの白がさらに白さを増していきます(左写真)。外壁塗装が完了しました。眩しいくらいの白さです。
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 雨水の浸入箇所になっていたと思われる窓枠や入隅のコーキングを除去し、新しく充填していきます。外壁と同じ色のコーキング材を使用しています。
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 外壁のサイディングとサイディングの繋ぎ目部分のコーキングも新しいものへと打ち替えます。テープで養生した後、コーキング材を充填し、ヘラで均していきます(左写真)。右写真のように綺麗に仕上がりました。
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 屋根が美しくなったのに破風板がそのままではしまりません。下地処理をし、下塗りした後、以前と同じピンクで塗装します。重ね塗りをして耐候性能をアップさせます(右写真)
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 雨樋も塗装します。まずはサビが出ている止め具にケレンをします(左写真)。せっかく外壁塗装を行ったのに、錆汁が付いてしまっては台無しですからね。ケレン後はサビ止めを塗布します(右写真)。
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 雨樋の全体に塗装を施していきます。縦樋の部分には外壁と同じ白を塗っていきます(左写真)。
 横樋には破風板と同じピンクを塗っていきます。同じ色を使うと、一体感が出るので、スッキリしますね。 
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バルコニーの手摺の部分も塗装します。こちらも外壁と同じく白で仕上げます。
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 お住まいの顔でもある玄関周りの塗装も行います。ドアをケレンし、下地処理を行った後(左写真)、下塗りを行っていきます。塗料が付いてはいけない部分を養生してから行っています。
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 使用したのはこれまで同じく艶ありの黒です。白い外壁に黒い玄関ドアが映えます。シンプルな配色ですけど、格好いいですね。玄関ドアだけでなく、その周りの枠も塗装します(右写真)。これでほぼ全ての外周りが塗り替えによって刷新されたことになります。
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 一般住宅はもちろんのこと、アパートなどの集合住宅では特に「施工中、ご入居者の生活をいかに守るか」が問題になってきます。各ご入居者毎に生活パターンも違うでしょうから、ご不便を感じさせてしまうこともあると思います。街の屋根やさんでは、できるだけ普段通りの生活を送ってもらえるように工事を進めていきます。数多くの施工実績の中には賃貸物件の工事もございます。賃貸物件のメンテナンスに関してお困りのオーナー様がおりましたら、お気軽にご相談下さい。 
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 集合住宅であっても屋根や外壁のメンテナンスは一般住宅とほぼ変わりません。定期的に点検し、適切なメンテナンスをすれば、寿命も延ばせますし、不具合が発生したときの修繕費も安く済みます。建物が大きい分、いざという時の修繕費も大きなものになってしまうので、こまめな点検がより必要でしょう。賃貸物件が大きく、棟数も多いから点検も大変という方は私たち街の屋根やさんにお任せください。建物の状況に合わせて、最適なご提案をいたします。 

 街の屋根やさんは千葉県以外にも東京都、神奈川県などでも屋根工事を承っております。日本全国に展開中ですので、貴方の地域の街の屋根さんをお選びください。

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